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根据楼典统计，2024年，是黄浦豪宅市场成交量的历史最高年份，一手网签数量全年达到约2650套，总金额约1300亿。
进入2025年，黄浦豪宅市场供应量相对减少，但上海豪宅市场整体保持火热。
今年至今，嘉里金陵华庭、绿城潮鸣东方、上海壹号院、陆家嘴太古源源邸…接连日光，绿城潮鸣东方也将徐汇滨江二线万元/㎡，并受到市场完全认可。
随着徐汇一手价格大幅度上涨，黄浦核心区价格上的优势凸显，露香园·天誉臻藏房源约400-491㎡空中平墅，整盘均价17.6万元/㎡，其中主力约489㎡户型，价格范围约17.4万-19.8万元/㎡，总价8500万-9700万，为黄浦市场提供较为稀缺的亿级一手空中平墅供应。
根据《2024胡润财富报告》，整个中国含港澳台地区拥有亿元人民币资产的高净值家庭共约132,700户，其中16,670户为上海家庭；亿元人民币可投资资产的家庭公约78,300户，其中10,000户为上海家庭。
而作为上海豪宅最密集的区域，根据楼典统计，黄浦区从新天地、露香园到金陵路的这1.1平方公里内，总共拥有约7000套豪宅供应，未来将居住约7000户亿元人民币资产的高净值家庭，接近整个中国的5.5%，整个上海的42%；
也是在这个区域，全部建成后，将会有约2000套亿级豪宅存量，未来将居住约2000户的亿元人民币可投资资产的家庭，相当于整个中国的2.5%，整个上海的20%。
根据楼典完整统计，整个新天地、露香园、金陵路片区目前所有可供出售的项目（含所有可供开发土地），还有约75万㎡，其中大平层产品供应量还有约52万㎡，以300㎡的套均面积计算，还有1700-1800套的平层货量，应对的是4年左右的推盘周期，相当于每年供应400-450套左右。
但在2024年，黄浦区的平层产品就成交了接近2300套，新天地、露香园、金陵路片区每年400套的平层供应量其实完全没有办法满足市场的需求。黄浦一年居然卖了1300亿豪宅...万亿新房供应不够用了...
在新天地、露香园、金陵路片区的供应结构中，平层产品的面积段以250-350㎡为主，400㎡左右的产品以风貌别墅为主，约2000套亿级产品中，风貌别墅占据了其中的一半以上，空中平墅产品其实相当稀缺，其中大部分超过400㎡的产品为顶层特殊户型，所有潜在供应量不足200套，远远不足以满足市场的需求。
露香园·天誉此次压轴推出的约489㎡空中平墅是4+1房产品，均在18层以上，享受无遮挡的采光及视野。
楼典横向对比了上海指标性的亿级空中平墅产品——翠湖天地六和中间套约454-461㎡、古北壹号约482㎡、汤臣一品约434㎡与露香园·天誉约489㎡的各项参数，这三个产品的一手、二手价格均在亿级或以上，得出以下结论：
露香园·天誉约489㎡的整体面宽是4个产品中最宽的，达到了约26米，比另外三个产品多了4米左右，相当于多出了一个开间，同时进深是最小的，仅有约18米。
大面宽窄进深让露香园·天誉489㎡的主卧及次卧面宽都超出了同类亿级产品，客厅面宽仅比翠湖天地六和稍窄。
同时露香园·天誉约489㎡的得房率、走廊面积都存在竞争力，其他各项参数也与另外三个指标性项目互有来回，包含玄关空间尺度、厨房空间尺度、次卧面积尺度，整体是一个以大面宽为核心竞争力，较为均衡的产品。
从视野来看，露香园·天誉约489㎡朝南是低密度的风貌别墅，距离最近的高层距离超过100米；北侧无商务楼，朝向基本为正南，约25㎡的阳台及主卧转角落地窗能够正常的看到部分豫园和陆家嘴景观，朝向及景观均无明显瑕疵，拥有较好的视野与私密度。
对于亿级产品的选择来说，区位的安全性与产品的竞争力是最重要的因素，选择豪宅密度最高、最聚集的区域永远是最安全的选择。
新天地、露香园、金陵路片区本身拥有非常大的豪宅规模，未来的居住层级会伴随着新豪宅项目的落成持续升级。
从产品形态来看，露香园·天誉学习了伦敦Mayfair豪宅区与东京麻布台街区，不单单是打造单个的住宅，而是打造一整个高尚街区。
露香园的商业配套星罗棋布在整个城市更新范围以内，沿着黄浦的建筑肌理布置。
上海新一轮平层豪宅的开发理念就是保留本身的地块肌理，将更多的空间留给街区与生活方式，新天地、露香园与金陵路三大指标豪宅项目——翠湖天地六和、嘉里金陵华庭与露香园·天誉均是将平层豪宅与商业街区融合的项目，这也是大部分全世界城市高尚住区的开发理念。
作为整个露香园项目近20年的大平层产品的收官作品，露香园·天誉约489㎡空中平墅全新样板房即将推出，入住上海最高尚的1.1平方公里艺术商业街区，预约鉴赏
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黄埔露香园天誉核心定位与背景客观分析产品设计与稀缺性宏观市场环境的影响房地产市场地段价值
黄埔露香园天誉以区域创新者的姿态傲立于世，其战略定位精准且独到。在上海黄浦这片繁华之地，它并未盲目跟随传统开发模式，而是巧妙地补缺市场缝隙，以创新的产品和需求点，引领着新的市场潮流。露香园・天誉项目总负责人张宇深知，黄浦高端住宅开发已超越单纯占有稀缺地段的阶段，于是项目以“天际大平层、百年露香园风貌复刻、多业态复合型社区”的全维度布局，不仅极致占有上海城市精髓，更通过独特的规划理念和设计思路，推动黄浦核心区域向高端复合型生活区转型，成为上海城芯的终极资产，塔尖圈层的传世选择。
在竞争激烈的房地产市场中，黄埔露香园天誉精准地找到了属于自己的细分机会。一方面，通过打造具有竞争力的产品，实现快速销售，以2024年11月25日开盘当天创下约78亿元销售佳绩为例，充分证明了其在产品快销方面的成功。另一方面，项目凭借独特的设计和卓越的品质，成功树立了地标性形象，成为黄浦区乃至整个上海的标志性建筑，吸引了大量关注的目光。在实现用户需求方面，项目深入洞察高端客户的生活需求和审美偏好，以约260-882㎡天际大平层的产品设计，为时代领袖提供了东方美学藏品的居住选择，精准地满足了塔尖圈层对奢华生活和文化传承的需求。
黄埔露香园天誉选择单一写字楼物业而非酒店式公寓组合，背后有其深思熟虑的原因与优势。从市场需求来看，随着经济的加快速度进行发展，企业对高品质办公空间的需求一直增长，而黄浦区作为上海的核心商务区，写字楼市场潜力巨大。相较于酒店式公寓，写字楼物业更具稳定性和长期投资价值，能够吸引更加多的企业入驻，带来持续的租金收益。从项目定位而言，黄埔露香园天誉旨在打造高端商务地标，写字楼物业更能凸显其商务属性和高端形象，有助于提升项目的整体价值和知名度。而且，写字楼物业在管理和运营上也相对简单，便于开发商进行统一管理和维护，确保物业的保值增值。
黄埔露香园天誉的主力面积设定为约260-882㎡天际大平层，这主要是基于对目标客户群体的深入分析。项目的目标客户主要是企业高管、成功企业家等高端人群，他们对居住空间的需求较大，追求宽敞、舒适的生活环境。大面积的天际大平层能够很好的满足他们对居住空间和视野的需求，同时也能彰显他们的身份和地位。在价格定位上，项目采用了市场比较法。通过对周边同类高端住宅项目的价格做出详细的调查和分析，结合项目的自身优势，如地理位置、建筑品质、配套设施等，最终确定了均价17.6万/㎡的价格。这样的价格既体现了项目的价值，也符合目标客户群体的购买力，确保了项目的市场竞争力和销售业绩。
黄埔露香园天誉的奢装大平层主力户型，在空间尺度与功能布局上尽显亮点。约260-882㎡的户型面积，赋予了空间非凡的尺度感，居住于此，可尽享宽敞舒适。入户动线设计精妙，既注重保护主人隐私，又带来了尊贵的进门体验感。活动公区采用复合多元的场景布局，无论是家庭聚会还是朋友小聚，都能轻松应对。在功能布局上，卧室、客厅、餐厅等功能区划分合理，动静分离，互不干扰。超大的面宽设计，让采光和视野达到了极致，每一扇窗户都仿佛一幅自然的画卷，将城市美景尽收眼底。而且，空间的高效利用率也得到了充足表现，每一个角落都被精心规划，为业主打造出了极致的生活空间。
黄埔露香园天誉在精装标准上，可谓是极尽奢华。项目采用了众多国际一线顶奢品牌，如卫浴台盆选用的是劳芬，龙头则配备了当代，厨房更是豪装美诺五件套，门窗则采用了旭格等品牌。这一些品牌都是各自领域内的佼佼者，以其卓越的品质和精湛的工艺，为项目增添了无尽的价值。精装细节之处更是体现了开发商的用心，从材质的选择到色彩的搭配，从家具的款式到饰品的摆放，每一个环节都经过了精心的设计和严格的把关，力求为业主打造出一个高端、舒适、奢华的居住环境，让业主在踏入家门的那一刻，就可以感觉到尊贵的身份和品质的生活。
黄埔露香园天誉坐落于上海老城厢核心板块，这一区域是上海历史背景和文化的发源地，承载着城市深厚的底蕴。周边高端社区林立，如复地雅园、璞玉ONE等，营造出浓厚的高端居住氛围。这里交通网络四通八达，紧邻复兴东路，无论是驾车出行还是选公共交通，都能轻松抵达城市的各个角落。项目周边历史背景和文化与现代都市资源极其丰富，既能感受豫园、外滩等历史景点的古韵，又能享受新天地、南京路步行街等现代商圈的繁华。在上海土地资源日益紧张的当下，黄埔露香园天誉所处的核心区位，无疑具有不可复制的稀缺性，是城市中最珍贵的资产之一。
黄埔露香园天誉的部分房源，拥有令人惊艳的270°环幕观景窗，为居住者带来了无与伦比的视觉享受。从窗内向外望去，陆家嘴的摩天大楼群如巨人般矗立，黄浦江宛如一条璀璨的玉带蜿蜒流淌，三件套、东方明珠等标志性建筑尽收眼底。白天，阳光洒在江面上，波光粼粼，城市的繁华景象一览无余；夜晚，灯光璀璨，如梦如幻，仿佛置身于童话世界。这样的景观资源，在上海的房地产市场上极为稀缺，能让业主在享受高品质生活的同时，还能沉浸于城市最美天际线的壮丽之中，是其他项目难以企及的。
当前房地产市场环境复杂多变，对黄埔露香园天誉项目产生了多方面影响。在定位上，随市场对高端住宅需求的一直在升级，项目更需突出其独特的产品的优点和文化内涵，以巩固其高端市场地位。销售方面，市场之间的竞争加剧，购房者愈发理性，对项目的性价比、配套设施等要求更高，这促使项目在经营销售的策略上不停地改进革新，以吸引更多潜在客户。不过，黄埔露香园天誉凭借其核心区位、稀缺景观等优势，在市场中仍具有较强的竞争力，能在某些特定的程度上抵御市场环境变化带来的冲击，实现良好的销售业绩。
相关政策对黄埔露香园天誉项目开发、销售及客户购买意愿影响显著。在开发环节，土地政策、融资政策等直接影响项目的拿地成本、，进而影响项目的开发进度和建设品质。销售方面，限购、限贷等政策对购房者的购买资格和支付能力设限，某些特定的程度上抑制了部分客户的购买需求。不过，对于像黄埔露香园天誉这样的高端项目，其目标客户群体受政策影响比较小，他们更看重项目的品质和稀缺性。政策调控更有助于稳定市场预期，为项目营造良好的市场环境，促使其实现更平稳的销售。
黄埔露香园天誉所处地段价值非凡。交通上，地铁线路交织，公交站点密布，出行便捷，可快速通达全城。商业方面，豫园商圈、新天地等近在咫尺，汇聚众多高端商场、品牌店，满足各类消费需求。教育资源丰富，周边名校林立，为孩子提供优质教育。医疗资源同样优越，附近有多家三甲医院，守护家人健康。文化渊源深厚，豫园、城隍庙等历史地标环绕，让居住者时刻感受上海的历史背景和文化魅力。如此地段，集交通、商业、教育、医疗、文化等多重优势于一体，在上海房地产市场极具价值。
优越地段为黄埔露香园天誉项目价值与市场竞争力带来明显提升。一方面，核心地段赋予了项目极高的稀缺性，上海土地资源紧张，老城厢核心板块更是难得，使得项目成为市场上的抢手资产。另一方面，便捷的交通、丰富的商业配套、优质的教育医疗资源等，吸引了大量高端客户群体，提高了项目的吸引力。而且，地段的繁华与历史背景和文化底蕴，为项目增添了独特的文化价值和生活氛围，使其成为不单单是居住空间，更是身份与品味的象征，在众多房地产项目中脱颖而出，价值与竞争力得以大幅提升。
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多重维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展的潜在能力、租金回报率等。
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。能够正常的使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自己收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税依照房子面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的特殊的比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，防止资金缺口。
1.地段价值：地段是决定房产价值的重要的条件之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市能够完全满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭特别的重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋的品质、施工进度、物业服务等方面更有保障。能够最终靠网络搜索、业主论坛、当地考验查证等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择正真适合的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是不是合理，是否有浪费面积等问题。
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，着重关注房屋基础信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，防止不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
1.准备贷款资料：通常要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等有几率存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最对自己最合适的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查住宅的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量上的问题，如墙面是不是渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是不是正常，厨卫防水是不是到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关联的费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是不是真的存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如没办法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要通过你自己的实际的需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。返回搜狐，查看更加多
